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質量標準承諾書 關于質量的承諾書

生活百科

商品房質量保證期限與施工單位的質量保修期限之間的關系認定


質量標準承諾書 關于質量的承諾書

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質量保證期，是指建筑單位或承包人對建設產(chǎn)品承擔質量保證責任的最長期限 。《建筑法》第60條規(guī)定了施工企業(yè)對地基基礎工程和主體結構的質量保證期 。在合理壽命期限內，如這兩項發(fā)生質量問題，建筑企業(yè)即承擔責任；超過這一期限，則建筑企業(yè)無須負責維修或承擔責任 ?！逗贤ā返?82條也規(guī)定：“因承包人的原因致使建設工程在合理使用期限內造成人身和財產(chǎn)損害的，承包人應當承擔損害賠償責任 ?！本唾|量保修期而言，《建筑法》第62條規(guī)定了建筑企業(yè)對建筑工程的質量保修期 。質量保修期，是指建筑企業(yè)保障交付的房屋在該期限內符合國家或行業(yè)標準，或者符合開發(fā)商房屋質量保證書等材料中所承諾的質量標準，若在該期限出現(xiàn)質量問題，建筑企業(yè)負責免費維修 。質量保證期與質量保修期之間的聯(lián)系主要體現(xiàn)在二者都是針對商品房的工程質量而言的 。它們之間的區(qū)別則體現(xiàn)在兩個方面：一是兩者所涉及的主體不同，商品房質量保證期限涉及房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人兩方主體，而施工單位的質量保修期限則涉及施工單位和房地產(chǎn)開發(fā)商兩方主體 。二是兩者的起算日期不同 ?！督ㄔO工程質量管理條例》第40條第3款規(guī)定建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算，《商品房銷售管理辦法》第33條第1款規(guī)定保修期從交付之日起計算 。由上述法條可以看出，前者是關于施工單位質量保修期的規(guī)定，其起算日期為建設工程竣工驗收合格之日，后者是關于商品房質量保修期的規(guī)定，其起算日期為交付之日 。對于“竣工驗收合格之日”，實務中爭議并不大 。但對于商品房質量保修期，涉及如何確定“交付之日” 。由于法律規(guī)定較為模糊，實務中產(chǎn)生不同的理解：第一種觀點認為，“交付之日”是指“建設工程竣工交付之日”；第二種觀點認為，“交付之日”應是指“開發(fā)商向購房人交付房屋之日” 。
【質量標準承諾書 關于質量的承諾書】我們同意第二種觀點 。商品房保修責任應從房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人交付房屋之日起計算，而不應從商品房竣工驗收合格之日起算 。這是因為：從立法本意上來說，《商品房銷售管理辦法》第33條關于“交付”的規(guī)定就是“商品房交付使用”的意思 。此前，原建設部發(fā)布實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第6條也已經(jīng)明確指出：住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算 。從法理上說，在現(xiàn)房銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人交房的日期肯定會遲于工程竣工驗收合格的日期，即使是預售商品房，商品房交付使用的日期也可能遲于工程竣工驗收合格的日期，在這種情況下，如果商品房質量保修期從工程竣工驗收合格之日起算，就等于質量保修期限在購房人尚未拿到房子時就已經(jīng)開始了，在質量保修期一定的情況下，購房人實際享有的保修期限要比房地產(chǎn)開發(fā)商承諾的保修期限短，這顯然不利于購房人合法權益的保護，對購房人來說是很不公平的 。正是由于兩種質量保修期限的起算日期不同，在實務中經(jīng)常會出現(xiàn)商品房質量保修期限與施工單位的質量保修期限不同步的問題 。《商品房銷售管理辦法》第33條第2款規(guī)定：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》51中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》52中確定的最低保修期限 。”由此可以得出，當施工單位提供的質量保修期的存續(xù)期多于法定最低保修期時，商品房質量保修期限至少要與該存續(xù)期相同 。因為，施工單位的保修義務是針對商品房質量的一種法定義務，作為商品房的真正主人，當然應享有這份權利，房地產(chǎn)開發(fā)商不能任意縮短對購房人的保修期限；當施工單位的質量保修期的存續(xù)期少于法定最低保修期時，商品房質量保修期應至少與法定最低保修期相同，因為法定最低保修期限是確保購房人合法權益的底線 。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商不能以施工單位提供的質量保修期已經(jīng)結束為由拒絕向購房人承擔保修責任 。其實，目前無論商品房質量保修期還是施工單位的質量保修期大都采用法定最低保修期限，房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人承諾的質量保修期遲于施工單位的質量保修期結束的現(xiàn)象非常普遍 。因此，建議這一規(guī)定能夠得到高階位法律的認可，以便更好地保護商品房最終用戶的合法權益 。

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